苏读完陈婉晴发进家庭群的汇报，回复了一个收到，随后将手机扣在会议桌边，将滨江二期总图推到主屏幕中央。

“小苏，是有什么事情吗？”

刘工把一期复盘材料放下，拉开顾问席的椅子。

“没有，我们继续。”

苏接通投影，城恒项目团队与甲方运营人员陆续落座，主会议席仍空着。

刘工没有坐过去，只朝苏抬了抬手。

“主持人还站着做什么？”

苏看了一眼主位。

“刘工，您坐这里。”

“滨江一期已经结束，二期的项目设计总监是你，技术合伙人也是你。”

刘工坐进侧面的顾问席，将自已的名牌换了位置。

“今天我只回答顾问范围内的问题，其余请找苏总监咨询。”

会议桌边的谈话停了下来，聂远航翻开启动文件，把第一页的主持人改成苏。

苏坐下，调出一期问题记录。

“滨江二期启动会现在开始，先确认一件事，今天我们不作超出数据基础的口头承诺，所有新增需求形成记录，经过技术评估与经营测算后签认。”

甲方运营负责人郑启成抬头。

“启动会总要先明确方向，否则后面的团队怎么推进？”

“方向可以明确，面积比例与收益目标需要测算。”

苏切换页面，旧管误判、幕墙批次混用、地下结构资料缺失等问题依次列出，每项后面都跟着责任部门、核验节点与停止条件。

“这些是一期的问题记录，二期需提前预防，不要再等问题发生后补救。”

“地下管线资料在方案冻结前完成探测，外立面材料先锁定批次规则，涉及安全、耐久与使用功能的变更，由技术负责人签认。”

“营销节点、招商结构与运营策略属于经营决策，城恒提供技术意见，不替甲方确认商业收益。”

郑启成翻到商业面积指标页。

“既然说到招商，我们要求把东侧公共文化空间缩减百分之三十，增加大面积商业展示区。”

聂远航正在记录的笔停了下来。

苏没有接下这个比例，只把需求录入待评估栏。

“增加展示区的经营目标是什么？”

“扩大品牌进驻面积，提高租金收入，也方便二期对外宣传。”

“目标年限呢？”

“开业首年要见成果。”

“首年出租率、三年续租率与公共空间带来的客流转换，需要放在同一张表里测算。”

郑启成靠回椅背。

“一期已经证明滨江项目能吸引客流，二期多做商业面积，收益自然会增加。”

苏调出一期客流分布图。

“这是一期十二个月的使用记录，工作日客流高峰集中在傍晚，周末停留时间最长的区域是旧城展廊、共享庭院与亲水步道。”

“商业店铺的二次消费中，有六成来自停留超过四十分钟的访客，公共文化空间承担了延长停留时间的功能。”

“如果缩减百分之三十，会怎样？”

技术委员会成员先开口。

“那商铺的二次消费者会减少？”

苏换上运维成本页。

“还会增加两类成本，大面积封闭展示区需要持续照明与空调，首年招商未满时，空置部分仍要承担运维费用。”

郑启成敲了敲商业面积数字。

“你们可以把文化内容放进商业区，不必单独占面积。”

“文化内容进入商铺以后，开放时间由商户决定，居民使用权也会跟随租赁关系变化。”

“苏总监这是在替学术团队争空间？”

会议桌另一端有人抬起了头，刘工仍坐在顾问席，没有替苏回答。

苏翻开一期居民使用时间记录。

“我是依据项目数据判断空间效益，这份记录由运营平台、现场门禁与居民访谈交叉核对，来源写在附件里。”

“二期若邀请江大团队参与，他们提供使用评价，不参与城恒的技术签认，也不参与甲方经营决策。”

郑启成看向刘工。

“刘工，你也是这个意思吗？”

刘工翻着顾问文件。

“小苏是二期总监，负责二期整个项目，我今天不代答。”

郑启成只得转回苏这边。

“那苏工的替代方案是什么？”

苏将总图放大，东侧区域被分成数个能够重新组合的模块。

“保留公共文化空间的总量，取消固定展墙，采用可变展陈系统。”

“共享庭院白天服务居民与城市展览，晚间开放餐饮外摆与品牌活动，周末按预约切换市集、展览和商业发布。”

“沿街商铺保留独立出入口，公共区域采用分时运营，甲方能够获得活动收入，也不用承担大面积封闭展示区的长期能耗。”

郑启成看完图纸。

“但是可变设施会增加前期投入。”

“首期投入高于固定隔墙，三年改造费用会下降，而且招商更换时不需要反复拆除。”

“你能保证三年收益？”

“不能。”